□　本报记者　　徐　鹏

　　□　本报通讯员　祁云奎　袁粼

　　记者今天从山东省济南市中级人民法院获悉,近年来,该院受理的房屋买卖合同纠纷案件数量大幅攀升:2016年为910件,2017年为1469件,2018年前9个月就达到1246件。

　　据介绍,商品房买卖合同纠纷呈现出诉讼请求及理由多样化,涉诉人数多、群体性诉讼比重大,案件审理难度大,审理周期长等特点。存量房交易相关的法律纠纷凸显,诸如案件标的额巨大,当事人矛盾尖锐、纠纷调解难度大；涉案领域较多,规范流程复杂；房屋买卖交易中大多有居间方参与等。

　　从审理实践看,当前商品房买卖纠纷的类型复杂多样,其中逾期办证、逾期交房而引发的纠纷仍占商品房买卖合同纠纷的绝大部分。

　　今天,济南中院还对外通报了房屋买卖典型案件。

　　未签书面合同仍构成买卖关系

　　上诉人(原审原告)张某某与原审第三人未某某系夫妻关系。张某某与被上诉人(原审被告)济南某置业公司于2014年达成307号房屋认购意向,约定认购房屋面积为70.48平方米,总价为2013712元,并确定首付款为1013712元,贷款100万元。后未某某向济南某置业公司付款1013712元。济南某置业公司主张向张某某邮寄了《签约邀请函》和《解除优先购买权通知函》,在要求张某某签署正式的商品房买卖合同无果后,通知张某某解除其优先购买权。张某某主张济南某置业公司并未按照其留存的地址邮寄,并主张从未收到济南某置业公司邮寄的上述材料。

　　现济南某置业公司将涉案房屋另行出售,张某某要求返还已付购房款、利息并赔偿损失1013712元。

　　济南市中院经审理认为,张某某与济南某置业公司虽未签订商品房买卖合同,但是双方对于当事人名称、商品房的基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式等进行了确认,济南某置业公司亦按照双方约定收取购房款,故张某某与济南某置业公司之间成立商品房买卖合同关系。济南某置业公司明确认可涉案房屋已经另行出售,无法继续履行合同,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定,判令济南某置业公司应当返还张某某已经支付的购房款、购房款利息并赔偿不超过已付购房款一倍的损失。

　　不符约定条件买受人有权拒收

　　上诉人(原审原告、原审反诉被告)李某某购买上诉人(原审被告、原审反诉原告)济南某房地产公司开发建设的301室房屋111号储藏室。双方签订的商品房买卖合同约定济南某房地产公司应当在2015年12月31日前,将取得分期综合验收备案证明,并符合本合同约定的商品房交付使用；约定济南某房地产公司若逾期交房应承担的违约责任为逾期超过90日的,承担已交付房价款万分之一的违约金。

　　2015年12月10日,济南某房地产公司通知李某某办理收房手续。因济南某房地产公司未取得涉案商品房的分期综合验收备案证明,李某某拒绝收房。至今,济南某房地产公司尚未取得涉案房屋的《分期综合验收备案证明》,李某某亦未接收涉案房屋。李某某主张合同约定的逾期交付违约金过低,要求济南某房地产公司按照同期同类房屋的租金支付逾期交房违约金；济南某房地产公司主张因李某某拒绝接收房屋,要求解除双方签订的商品房买卖合同。

　　济南市中院经审理认为,涉案的商品房买卖合同中约定济南某房地产公司应当将取得分期综合验收备案证明的商品房交付,故济南某房地产公司在分期综合验收备案证明取得之前,李某某有权拒绝接收房屋。济南某房地产公司未按合同约定取得分期综合验收备案证明,违约在先无权要求解除合同。

　　关于逾期交房违约金,合同约定的逾期交房违约金为已交付房价款的万分之一,法院认为济南某房地产公司逾期交房应当承担的违约金数额过低,李某某有权请求增加违约金,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。李某某请求法院判决济南某房地产公司按同地区类似房屋租金支付违约金符合法律规定。